|
MEE MET DE REGELGEVING EN LEREN UIT DE EPC-CONTROLES VAN 2021
|
|
|
Gefaseerde invoer EPC gemeenschappelijke delen
De timing om te beschikken over een EPC voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw werd bijgestuurd in functie van de grootte van het appartementsgebouw. Het aantal gebouweenheden bepaalt wanneer het EPC verplicht moet aanwezig zijn:
(definitieve goedkeuring van de Vlaamse Regering op 09/07/2021)
|
|
|
Voorbeeld
Van een appartementsgebouw met een broodjeswinkel en een kinesistenpraktijk op het gelijkvloers en 2 appartementen op de 2 bovenliggende verdiepingen, moet het EPC GD beschikbaar zijn vanaf 1 januari 2024. Er zijn immers 4 eenheden in het gebouw.
-Foto Engin Akyurt-
|
|
|
Goed om weten:
- Voor nieuwbouwappartementen is het EPC van de gemeenschappelijke delen verplicht tien jaar nadat de stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt.
- Het EPC gemeenschappelijke delen is tien jaar geldig, maar moet aangepast worden bij werken die een invloed hebben op de energetische prestaties van de gemeenschappelijke delen, zoals (na)isoleren van vloeren, muren en daken, plaatsen van nieuwe voordeur, vervangen of vernieuwen van de collectieve technische installaties. Zo blijft het energieprestatiecertificaat actueel.
|
|
Het VEKA trekt aan de alarmbel!
Oproep aan de gebouweigenaars, VME's en gebouwbeheerders van de grote appartementsgebouwen
- Er zijn ongeveer 30.000 grote appartementsgebouwen met minstens 15 gebouweenheden die op 1 januari 2022 over een EPC GD moeten beschikken. Om zich op tijd in orde te kunnen stellen met de verplichting is het al mogelijk sinds 19/12/2019 om het EPC GD op te maken. Op dit moment zijn er echter nog maar 6.000 EPC’s ingediend en dit voor alle groottes van appartementsgebouwen. Dit betekent dat er nog minstens 24.000 EPC’s voor het einde van 2021 moeten opgemaakt worden, ofwel minstens 8.000 per maand. Het VEKA concludeert dat het aantal EPC’s GD dat maandelijks in de Energieprestatiedatabank wordt ingediend, ruim onvoldoende is en trekt daarom aan de alarmbel.
- Er is een grote inhaalbeweging nodig, willen de grote appartementsgebouwen tijdig voldoen aan de verplichting!
- De gebouweigenaar of de vereniging van mede-eigenaars is verantwoordelijk voor het tijdig opmaken van het EPC gemeenschappelijke delen. Als bij controle blijkt dat er geen EPC van de gemeenschappelijke delen aanwezig is, kan de eigenaar van het appartementsgebouw of de vereniging van mede-eigenaars (VME) een boete krijgen van minstens 500 euro. De boete kan oplopen tot 5000 euro.
Ga aan de slag
- Informeer de mede-eigenaars dat het EPC GD moet opgemaakt worden tegen 01/01/2022
- Stel tijdig een erkend energiedeskundige type A aan en verschaf informatie over het gebouw: hoe is het ingedeeld, waar zijn gemeenschappelijke ruimten en appartementen, waar kan isolatie vastgesteld worden, contactpersoon beheer of onderhoud stookinstallaties. Sta uw energiedeskundige bij als er vragen zijn.
- Verzamel bewijsstukken (plannen, lastenboeken, facturen, technische info (vb. Wattpiek) over zonnepanelen (ook indien privé gebruik), rapport met resultaten van destructief onderzoek,..). De volledige lijst van aanvaarde bewijsstukken vindt u op de aanstiplijst van ontvangen documenten.
- Overhandig de bewijsstukken aan de energiedeskundige. Vul samen de lijst van ontvangen documenten in en onderteken.
- Verschaf uw energiedeskundige toegang tot alle gemeenschappelijke delen en indien mogelijk ook tot een gebouweenheid:
- Toegang tot het stooklokaal is vereist. Een infoblad over de installatie is niet voldoende en wordt niet aanvaard als bewijsstuk.
- Toegang tot gangen, inkomhal, gemeenschappelijke zitruimten, …
- Teneinde isolatie en andere eigenschappen visueel te kunnen vaststellen, is toegang nodig tot de dak(en), zolder, achtergevel, kelder, vloer,...
EPC ontvangen? Overloop het EPC met uw energiedeskundige en bespreek de renovatiemaatregelen en aanbevelingen met de mede-eigenaars.
|
|
Huurder kan geen EPC laten opmaken
Het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen, gemeenschappelijke delen en niet-residentiële gebouwen kan alleen opgemaakt worden op verzoek van de eigenaar of de houder van een zakelijk recht en hun opdrachthouder, lasthebber of gevolmachtigde.
Dit betekent dat een huurder geen opdracht kan geven tot het opmaken van een EPC of hij moet door de eigenaar gevolmachtigd zijn.
(Energiebesluit art. 9.2.1 § 6, art. 9.2.5/1 § 7, 9.2.6 § 5).
|
|
Een EPC moet gehandtekend zijn
Regelmatig wordt vastgesteld dat aan een koper of huurder een niet gehandtekend EPC wordt overgedragen.
Een EPC moet gehandtekend zijn om geldig te zijn.
De handtekening kan ook digitaal geplaatst worden met een eID als het EPC via elektronische weg wordt overgemaakt.
De energiedeskundige bezorgt het ondertekende EPC integraal aan de eigenaar. Als de eigenaar hierom verzoekt, drukt de energiedeskundige het EPC af.
Goed om weten:
- Afgedrukte EPC’s moeten met de hand ondertekend zijn. Digitaal ondertekende EPC’s zijn in afgedrukte vorm niet geldig.
- Duplicaten opgevraagd bij het VEKA of afgedrukt vanuit de Woningpas zijn niet ondertekend en bijgevolg niet geldig.
|
|
Bestemming industrie of niet?
Voor een gebouweenheid die bestaat uit verschillende gebouwdelen met een verschillende bestemming wordt de hoofdbestemming van de gebouweenheid bepaald op basis van de totale bruikbare vloeroppervlakte van elke bestemming in de gebouweenheid.
Als gebouwdelen met de bestemming industrie meer dan 70% van de bruikbare vloeroppervlakte innemen, is de hoofdbestemming industrie en is er geen EPC nodig bij verkoop of verhuur.
In alle andere gevallen wordt de hoofdbestemming gelijkgesteld aan de bestemming van de gebouwdelen met een andere bestemming dan industrie die de grootste bruikbare vloeroppervlakte beslaan.
(Energiebesluit 1.1.1 § 2, 47° /2/1).
Als niet met zekerheid bepaald kan worden welke bestemming de hoofdbestemming is, dan krijgt de eenheid de bestemming niet-residentieel.
Voorbeeld
Een eenheid bevat een kantoor en een magazijn. Het magazijn beslaat 65% van de bruikbare vloeroppervlakte. De hoofdbestemming van de eenheid is niet-residentieel.
|
|
LEERPUNTEN UIT DE EPC-CONTROLES VAN 2021
|
|
|
Dit jaar voerde VEKA kwaliteitscontroles uit op het EPC voor kleine niet-residentiële eenheden.
Ook was aangekondigd dat er controles zouden gebeuren op de volledigheid van de projectdossiers.
De meest voorkomende fouten lijsten we hieronder voor u op.
U kunt deze informatie opnieuw raadplegen in de EPC-pedia.
-Foto Ann Nekr-
|
|
|
EPC voor kleine niet-residentiële eenheden
Regeling van de verlichting in functie van beschikbaarheid van daglicht
Regeling in functie van daglichtbeschikbaarheid betekent dat het kunstlicht aangestuurd wordt in functie van de hoeveelheid invallend daglicht.
Hieronder vallen zowel de volledige in- of uitschakeling van de verlichting (aan/uit) als het verhogen of verlagen van de lichtstroom in de ruimte (dimmen). Deze sturing kan automatisch – zonder tussenkomst van de gebouwgebruikers – of manueel gebeuren.
Logischerwijs kan er in ruimtes zonder ramen en dus zonder daglicht geen daglichtsturing zijn. Als in een ruimte met een raam de verlichting manueel aan- en uitgeschakeld kan worden, is er voldaan aan de minimale voorwaarden voor manuele daglichtsturing.
In de meeste eenheden zullen er dus twee types daglichtsturing aanwezig zijn: manuele regeling in de ruimtes met ramen en ‘geen of onbekend’ in de ruimtes zonder ramen. Er moeten dan ook twee verlichtingszones worden opgemeten en ingevoerd.
Wanden grenzend aan aangrenzende verwarmde ruimtes (AVR)
De invoer van wanden grenzend aan aangrenzende verwarmde ruimtes is nodig voor de berekening van het S-peil. Voor kleine niet-residentiële eenheden wordt er echter geen S-peil berekend. Het invoeren van wanden grenzend aan AVR is bijgevolg niet nodig.
|
|
Volledigheid van het projectdossier
Weinig tot geen overzichtsfoto’s van gevels/installaties/schildelen
Van ruimteverwarmingsinstallaties ontbreken dikwijls duidelijke overzichtsfoto’s die de installaties plaatsen in het gebouw of de eenheid.
Ook van schildelen ontbreken overzichtsfoto’s die aantonen dat de schildelen behoren tot het gebouw of de eenheid. Wanneer er (bijna) geen foto’s van gevels aanwezig zijn, is het bijvoorbeeld niet mogelijk te achterhalen welk gebouw of appartement het betreft.
Foto’s of bewijsstukken die type beglazing/isolatie bevestigen
Duidelijke overzichts- en detailfoto’s ontbreken om het glastype te bevestigen of om de aanwezigheid van een bepaald type isolatie op een welbepaalde plaats weer te geven.
Deze foto’s zijn vereist en ook nodig wanneer er geen andere bewijsstukken aanwezig zijn (facturen, plannen, …).
Begrenzingen/beschermd volume/bruikbare vloeroppervlakte niet af te leiden uit plannen
Slechts in enkele gevallen worden deze vereiste aanduidingen expliciet vermeld op de plannen en tekeningen.
Wanneer deze aanduidingen ontbreken, is het bijvoorbeeld niet duidelijk welke volumes bij het beschermd volume horen en welke niet, wat de begrenzingen zijn van vloeren, van plafonds of van muren ter hoogte van de perceelsgrenzen.
Afwezige of niet ondertekende aanstiplijst
Het komt geregeld voor dat een aanstiplijst ontbreekt of niet is ondertekend. Meestal wordt hiervoor een reden gegeven in een begeleidende mail; bijvoorbeeld omdat er geen contact is geweest met de eigenaar en alle communicatie per mail met een immobiliënkantoor is verlopen.
Een aanstiplijst is een belangrijk document voor alle partijen en kan eenvoudig overgemaakt en ondertekend worden via digitale weg.
Ook als er geen documenten werden overgedragen, is het belangrijk om dit vast te leggen. De aanstiplijst moet dus ook ondertekend worden als er geen bewijsstukken zijn.
Ruimteverwarmingsclusters niet aangegeven op plannen
Regelmatig komt het voor dat verschillende ruimteverwarmingsclusters niet worden aangeduid op de plannen en het volume niet is vermeld.
|
|
|
|
