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La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi «Pinel», a été promulguée au Journal officiel du 19 juin 2014.
Elle modifie considérablement le statut des baux commerciaux.
 
La loi Pinel apporte les principales modifications suivantes :
 
1- le preneur ne peut plus renoncer à sa faculté de résiliation triennale pour des baux d’une durée de neuf ans sauf si le bail porte sur :
 
. Des locaux construits en vue d’une seule utilisation, Il s’agit en premier lieu des baux d’immeubles construits , dit clés en mains en vue d’une seule utilisation.il faut supposer que sont visés les locaux dits «monovalents» tels que mentionnés à l’article R. 145-10 du Code de commerce (théâtres, cinémas, boulangeries dotées d’un four par exemple)
. Des locaux à usage exclusif de bureaux . Selon la jurisprudence actuelle, la notion de bureaux au sens de l’article R. 145-11 du Code de commerce recouvre les locaux utilisés pour des activités administratives mais également tous les locaux affectés à la réception de la clientèle dès lors qu’ils ne servent ni au dépôt ni à la livraison de marchandises. Les juges s’attachent à l’activité autorisée par le bail plutôt qu’aux caractéristiques physiques des locaux. Dès lors, sont concernés tant les bureaux proprement dits (sièges sociaux ou administratifs des entreprises) que les «bureaux boutiques» (agences bancaires, agences immobilières, agences de voyage ou agences de publicité).
. Des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du Code général des impôts. Il s’agit des locaux ou aires couvertes destinés à l’entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production;
 
Par ailleurs, le nouvel article L. 145-4 du Code de commerce prévoit que si le bail est conclu pour une durée supérieure à neuf ans, la faculté de conclure un bail d’une durée ferme est rétablie pour tous les locaux, quelle que soit leur nature.
 
2- La notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est permise pour le congé résiliation du preneur ainsi que pour le congé avec offre ou refus de renouvellement du bailleur ;
 
3- L’indice du coût de la construction  ne peut plus être utilisé comme indice de référence pour calculer la révision triennale légale ou le plafonnement du loyer du bail renouvelé, m
ais l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ;
 
4- Les hausses de loyer dues au déplafonnement du loyer sont encadrées, l’augmentation résultant du déplafonnement du loyer et de sa fixation à la valeur locative étant désormais étalée sur la durée du bail, par paliers de 10 % ;

5- Les clauses qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement du bail, à la durée, aux dispositions relatives à la révision du loyer en cours de bail, à la rémunération du dépôt de garantie excédant deux termes de loyers, à la clause résolutoire, à la déspécialisation du bail et les clauses visant à interdire au preneur de céder son bail avec son fonds de commerce, sont désormais réputées non écrites ; ce qui fait échapper leur illicéité à toute prescription alors qu’auparavant elles étaient soumises à une prescription biennale ;
 
6- L’établissement d’un état des lieux est désormais obligatoire tant lors de la prise de possession du local par le preneur que lors de sa restitution ;
 
7- le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur, cet inventaire devant donner lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire. La répartition des charges a été érigée en règle d’ordre public à laquelle les parties ne peuvent donc déroger. Les modalités d’application de cette règle devront être fixées par un décret lequel devra notamment préciser les charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.
 
8- Enfin, il est créé un droit de préemption au profit du preneur en cas de vente des locaux loués portant sur un local à usage commercial ou artisanal (de nombreux cas d’exclusion étant toutefois prévus) et la durée des baux dérogatoires est portée de deux à trois ans.
 
 
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